Om afvisning efter retsplejelovens § 368 a

Udlejeren erhvervede i 2024 en udlejningsejendom indholdene et erhvervslejemål. Erhvervslejeren og ejendommens tidligere ejer indgik oprindeligt lejekontrakt omkring lejemålet i juli 2013, men de oprettede i marts 2023 en ny skriftlig lejekontrakt. Den nye lejekontrakt indeholdt forskellige vilkårsændringer i forhold til den tidligere kontrakt og angav blandt andet, at lejeforholdet begyndte den 1. oktober 2023, og at lejekontrakten afløste parternes lejekontrakt fra 2013. 

Udlejeren varslede i 2025 en lejeforhøjelse til markedslejen over for erhvervslejeren, som gjorde indsigelse herover med henvisning til blandt andet, at udlejeren tidligst kunne kræve lejen reguleret efter yderligere ca. 2½ år. 

Det kan oplyses, at det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 2, at krav om regulering af lejen til markedslejen tidligst kan få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Derudover følger det af § 13, stk. 3, at ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer. 

Udlejeren anlagde retssag mod erhvervslejeren med krav om, at lejeren skulle anerkende, at udlejeren var berettiget til at regulere lejen som varslet. Erhvervslejeren påstod sig frifundet.

Under sagens behandling besluttede boligretten at udskille et spørgsmål om, hvorvidt lejekontrakten fra 2023 havde udløst en ny fredningsperiode efter erhvervslejelovens § 13, stk. 2, til særskilt behandling. 

Boligretten frifandt erhvervslejeren

Boligretten lagde vægt på, at lejekontrakten fra 2023 indeholdt en række vilkårsændringer i forhold til lejekontrakten fra 2013, herunder blandt andet med hensyn til vilkårene om opsigelsesvarslet længde, regulering af lejen, erhvervslejerens vedligeholdelsespligt og uopsigelighed, som ikke kunne anses som ubetydelige, og som for flere af ændringernes vedkommende indebar en forringelse for lejeren. Videre lagde retten vægt på, at det i lejekontrakten fra 2023 var bestemt, at lejeforholdet begyndte den 1. oktober 2023, og at lejekontrakten afløste lejekontrakten fra 2013, herunder således at parterne ved det sidstnævnte måtte anses for at gjort definitivt op med lejekontrakten fra 2013. På baggrund heraf fandt retten, at lejekontrakten fra 2023 reelt udgjorde en nye lejekontrakt og ikke blot en videreførelse af lejekontrakten fra 2013 med ændring af vilkårene, og at der derfor var indtrådt en ny fredningsperiode efter erhvervslejelovens § 13, stk. 2, som endnu ikke var udlø-bet på det tidspunkt, hvor den af udlejeren varslede lejeforhøjelse skulle træde i kraft. Retten frifandt derpå erhvervslejeren. 

Udlejeren ankede dommen til landsretten med samme påstand som for byretten. Erhvervslejeren påstod ankesagen afvist retsplejelovens § 368 a, stk. 1. 

Landsretten afviste ankesagen efter retsplejelovens § 368 a

Landsretten fandt efter resultatet af boligrettens dom og begrundelsen herfor sammenholdt med det til støtte for anken anførte og den af udlejeren påberåbte bevisførelse for landsretten, at der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i boligretten. Herefter, og da sagen ikke var af principiel karakter, og da andre grunde heller ikke i øvrigt talte for, at sagen skulle behandles af landsretten, afviste landsretten anken. 

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 26/12348.