Tidsbegrænsede lejemål og identifikation mellem selskab og ejer af selskab

Ved lejekontrakter af 1. januar 2021 udlejede et selskab to lejemål til de to lejere. Direktøren i selskabet var eneanpartshaver. De to lejemål var gjort tidsbegrænset og ophørte henholdsvis den 1. juni 2025 og 1. juni 2031. Tidsbegrænsningen var begrundet i, at direktøren i selskabet selv skulle benytte lejemålene til sine børn, når de blev 18 år. Lejerne gjorde efterfølgende indsigelse mod tidsbegrænsningen af lejemålene, og sagerne blev indbragt for boligretten.

Efter lejelovens § 173, stk. 3, kan boligretten tilsidesætte en tidsbegrænsning, hvis denne ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Boligretten tilsidesatte tidsbegrænsningen

Boligretten bestemte (under dissens), at tidsbegrænsningen af lejemålene skulle tilsidesættes. Boligrettens medlemmer delte sig i tre.

En voterende fandt, at der ikke noget sted i forarbejderne eller retspraksis til lejelovens § 173, stk. 3, var grundlag for at antage, at ”udlejerens forhold” ikke også kunne omfatte forhold, der relaterede sig til ejers nærtstående, når ejer var et selskab. Efter forklaringerne for boligretten lagde den voterende til grund, at lejerne, der kendte udlejer på forhånd, havde været bekendt med baggrunden for den aftalte tidsbegrænsning, og at det ved vurdering af ”udlejers forhold” skulle tillægges særskilt betydning, at der var aftalt en meget lav husleje, hvorfor udlejer havde kompenseret lejerne for det byrdefulde vilkår. Der var herefter ikke grundlag for at tilsidesætte parternes aftale i henhold til lejelovens § 173, stk. 3.

En anden voterende fandt, at selskabet og direktøren i selskabet var to forskellige juridiske subjekter, og at disse ikke skulle identificeres med hinanden ved vurderingen efter lejelovens § 173, stk. 3. Vurderingen af, om tidsbegrænsningen var rimeligt begrundet i udlejers forhold, skulle derfor foretages på baggrund af selskabets forhold. Da selskabets forhold ikke nærmere var belyst under sagen, havde selskabet ikke løftet bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen af lejekontrakterne var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, hvorfor betingelserne i lejelovens § 173, stk. 3, for at tilsidesætte tidsbegrænsningen var opfyldt.

En tredje voterende fandt, at under de foreliggende omstændigheder, hvor der blandt andet var sket frasalg af flere lejligheder i ejendommen, hvor de to lejemål var beliggende, og hvor direktørens planer om et familiekollektiv ikke længere kunne realiseres, at direktørens plan om børnenes indflytning ikke havde en sådan styrke, at vilkårene om tidsbegrænsning kunne anses for tilstrækkeligt til at begrunde udlejers forhold. Den voterende lagde videre vægt på, at en tidsbegrænset lejeperiode på 10 år med henblik på, at et barn skal flytte ind, når det bliver voksen, ikke i sig selv har en sådan styrke, at vilkåret om tidsbegrænsning kunne anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Landsretten ændrede boligrettens dom

Selskabet ankede boligrettens dom til landsretten.

Landsretten fandt efter en samlet vurdering af omstændighederne ved indgåelsen af lejeaftalerne mellem selskabet og de to lejere, herunder størrelsen af de aftalte lejer sammenholdt med direktørens forklaring om det oprindelige formål med erhvervelsen af hele ejendommen samt indholdet af en ansøgning til Københavns Kommune om ombygningstilladelse, at selskabet havde løftet bevisbyrden for, at den aftalte tidsbegrænsning måtte anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, uanset at der ikke fremgik en begrundelse for tidsbegrænsningen af lejeaftalernes § 11. Det kunne under de foreliggende omstændigheder ikke føre til en anden vurdering, at ejendommen blev erhvervet af og lejeaftalerne indgået med selskabet, hvor direktøren var eneanpartshaver.

Landsretten frifandt herefter selskabet.

Procesbevillingsnævnets sagsnummer

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 26/19352 og 26/20932.