Erstatning ved ophævelse af ejendomshandel

Sag BS-36449/2025-HJR

Dom afsagt den 9. februar 2026

A og B
mod
C

A og B solgte i november 2020 deres hus til C og D. Købsaftalen blev indgået efter en uopfordret henvendelse fra en ejendomsmægler på vegne af C og D. Kontantprisen var 5 mio. kr. C og D deponerede ikke rettidigt købesummen, hvorefter A og B hævede aftalen og krævede erstatning.

I september 2021 anlagde A og B sag mod C og D med påstand om betaling af 250.000 kr. Kravet var opgjort som forskellen mellem den aftalte købspris og en vurdering af husets markedspris på ophævelsestidspunktet (abstrakt prisdifference), idet sælgerne ikke solgte eller forsøgte at sælge huset til en anden køber (dækningssalg). Byretten gav A og B medhold i påstanden om betaling af 250.000 kr. Den ene af køberne, C, ankede byrettens dom til landsretten, som frifandt C.

Parterne var enige om, at C var erstatningsansvarlig for tab, som A og B måtte have lidt som følge af misligholdelsen af aftalen om købet af den faste ejendom.

Sagen angik, om A og B havde godtgjort at have lidt et tab og i givet fald størrelsen heraf. Spørgsmålet var nærmere, om A og B kunne kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse, selv om de ikke havde foretaget dækningssalg, og i bekræftende fald om de ved oplysningerne i sagen havde godtgjort deres tab. 

Højesteret udtalte, at efter almindelige obligationsretlige principper er det ikke en betingelse for at kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse, at der foretages dækningssalg eller dækningskøb. Højesteret fandt, at disse principper også gælder for køb og salg af fast ejendom. Dette indebar, at A og B havde krav på betaling af differencen mellem den aftalte pris på 5 mio. kr. og markedsprisen, hvis de kunne godtgøre, at markedsprisen var lavere end den aftalte pris.

En skønsmand, der var en lokal ejendomsmægler, havde vurderet ejendommens markedsværdi til 4.750.000 kr., hvilket gav en prisdifference på 250.000 kr. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering af markedsprisen. Højesteret bemærkede herved, at omstændighederne ved indgåelsen af købsaftalen og det forhold, at ejendommen i januar 2026 var blevet solgt til 4.100.000 kr., understøttede, at markedsværdien ikke var over 4.750.000 kr., og at der dermed var tale om en prisdifference på mindst 250.000 kr.

På den anførte baggrund fandt Højesteret det godtgjort, at A og B havde lidt et tab på 250.000 kr., som følge af at ejendomshandlen ikke blev gennemført som aftalt.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Læs Højesterets afgørelse i sag BS-36449/2025-HJR (pdf)

Læs landsrettens afgørelse i sag BS-36449/2025-HJR i Domsdatabasen 

Læs byrettens afgørelse i sag BS-36449/2025-HJR i Domsdatabasen